7折房价、和政府共享收益：荷兰人是这样实现买房梦的

目前，中国一线及热点二线城市房地产市场进入“量跌价稳”阶段，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然显得遥不可及。而各地正在探索建立的“购租并举”住房制度，都预示着租赁市场即将迎来“黄金发展期”。

目前中国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。


随着政策的密集出台，这样的情况势必将得到改善。8月1日，杭州探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台，促进一、二、三级市场联动发展，形成对商品房销售市场的有效补充。8月7日，上海市政府正式批复《张江科学城建设规划》，新增住宅建筑面积约920万平方米，九成用于租赁住宅。


经济参考报援引一份报告的数据称，到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。


此外，北京市住建委对外宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法，北京拟新推“共有产权住房”，买房人与政府共有房屋产权，这一政策此前已经在多个城市试行。


在国际上，荷兰很大一部分社会总存量房为创立于20世纪初期的荷兰社会租赁部门——住房协会所拥有和管理。非盈利性质住房协会的存在保障了低收入居民可以以合理价格租赁住房，而对于希望购房的住户，购房者可以以市场价格6.7折到7.5折不等的折扣购入住房，但未来出售需要与住房协会共享房屋增值部分的50%收益，此外，住房协会具有优先回购权。这也使得三分之二没有自住房的荷兰家庭能够安定的生活。


住房协会在荷兰具有相当独特的地位，它拥有相对程度较高的行政自由，并且总体上财务状况稳健。财务上，不同地区的住房协会根据区域的先天条件和具体情况，决定不同的投资组合，有的住房协会尽量销售地段不佳的存量房，而在地段较好处保有租赁房；有的区域人口充足，而在其他区域也有一定存量房，则筹谋进一步扩张。

荷兰阿姆斯特丹。 本文图片均为视觉中国资料图

荷兰建筑面积仅占国土面积8.6%


我们说的荷兰实际上指代了整个尼德兰王国。尼德兰（Nederland）在字面意思上是指低海拔国家，实际上说的就是荷兰本土，因为荷兰大部分的国土都低于海平线1米，又因境内北荷兰省和南荷兰省最为出名而得名。尼德兰王国由尼德兰、阿鲁巴、库拉索和荷属圣马丁4个构成国组成了君主立宪制的复合国，是以尼德兰本土为核心的主权国家。


荷兰国土总面积约41543平方千米（相当于2/5江苏省面积），位于欧洲西北部，与德国、比利时接壤。至2015年，荷兰总人口1690多万，其中移民人口366.5万，占21.7%。粗略计算，人口密度为407人/平方千米，是欧盟人口密度最高的国家之一。近年来，荷兰移民政策一直在收紧，增加考试难度，延长入籍年限，以减少外籍人口。


为了生存和发展，荷兰人竭力保护原本不大的国土，避免在海水涨潮时遭“灭顶之灾”。早在13世纪，荷兰就筑堤坝拦海水，再用风动水车抽干围堰内的水。几百年来，荷兰修筑的海堤长达1800千米，增加土地面积约6000平方千米。是而，荷兰以海堤、风车闻名于世。


此外，荷兰土地的54%用于农业，留给建筑的面积只有3559.86平方千米，约占国土面积8.6%。这其中，住房建设用地愈加有限。

荷兰阿姆斯特丹Westerdok滨水区。

超过2/3的家庭没有自住房


荷兰人口密度高，又主要集中在西部城市地区——“Randstad”。4个最大的城市——首都阿姆斯特丹、海港城市鹿特丹、中央政府所在地海牙和乌得勒支都位于这个地区。这里是荷兰主要的经济聚集带，国民收入占全国的一半。


根据荷兰统计局7月公布的数据，今年6月荷兰现房的平均售价为26.4万欧元，与年初相比涨了2%，相当于金融危机爆发前2008年8月荷兰房价最高点。同时，“Randstad”目前约有114.4万套存量房，房价涨幅最快，其中鹿特丹和阿姆斯特丹在今年二季度，公寓价格同比涨幅都达到13.4%。


房地产市场的复苏也刺激了最近几年房屋经纪的增加，2017年荷兰有9000多经纪人，自2010年的7年间增加了10%。2016年荷兰现房销售数量升至近21.5万套，2017年年初销售还保持在高位，有近7.3万套现房出售。2017年二季度预期净销售额同比增长12.6%，代理和房地产经理看好未来的销售，只有1%的从业者认为会减少营业额。


但劳动力匮乏是新的问题，荷兰中央统计局6月数据表明，失业率下降到劳动力的4.9%，这是自2011年夏天的第一次，在劳动力市场上不到5%的人可以很快找到工作。


同时，2016年荷兰工资同比增长了1.8%，为6年新高。2017年一季度，家庭实际可支配收入上升2.1%，是自2014年第二季度以来的连续第12个季度增长。截至2014年的数据统计显示，荷兰共有755.5万户家庭，每户平均人口2.2人，平均总收入5.96万欧元，平均可支配收入3.5万欧元。但截至2016年，仅有230万户家庭拥有自住房。


有意思的是，荷兰新建房和存量房的数量都在下降，但住房协会并没有大兴土木盖房。荷兰《住房法》有三层管理机制，住房协会要接受中央政府对财务和物资的监管，还要接受地方政府的监控和管理，符合空间和住宅规划的政策安排。


另一方面，为了保证社会住房协会在资本市场以较低利息获得充足的资金进行社会住宅项目的开发建设，荷兰建立了中央住房基金、社会住房担保基金、以及政府担保的三级安全网体系。


从住宅的社会分布来说，荷兰大城市社会租赁住房的比重要高于中小城市。由于大城市人口密度大，房屋价格较高，拥有自有住房比较困难，自有住房比重较低，社会住房比重普遍较高。阿姆斯特丹（48%）、鹿特丹（50%）、海牙（38%）、乌特勒支（35%）四大城市社会租赁住房比重均高于全国33%的水平。荷兰四大城市社会住房协会拥有的社会住宅占全国全部社会住宅总量的20%。

荷兰海边小镇弗朗丹。

“宜居性”被明文规定


由于用地紧张，所以需要空间规划保证各项功能的用地和空间，将住房、经济活动、休闲、自然保护、交通、环境以及其他用地尽可能平衡地配置。合理的规划使得荷兰既没有特别大的城市，也没有小而孤立的村庄，配套设施都较为完善。


荷兰宪法规定“政府关注促进提供充足的住房”。创立之初，荷兰住房协会是为工薪阶层提供经济适用房的法人组织。各地方政府也频繁地参与相关事务，以满足荷兰租赁住房市场中中低端人群的需求。


至20世纪90年代，由于公共住房的成本增加，迫使地方政府放弃了对公共住房的直接控制权，并将政府的存量房移交给了住房协会。1995年，荷兰取消了对新建社会住房的直接补贴，以支持租金减免政策。多数住房协会包括地方政府经营的协会，转变为了非营利的社团法人。在经过合并浪潮后，荷兰住房协会转型为混合组织——执行公共任务和迎合市场需求相结合。住房协会通过以自有资产进行借贷和迎合市场需求所获得收益，来为大规模非营利的公共任务提供资金。


虽然每个住房协会均可单独制定目标，但都必须在社会住房管理法令（BBSH）规定的范围进行。BBSH为住房协会制定了6个基本任务：


1.保证财务连续性；2.为低收入承租人提供经济适用房；3.维护存量房的质量；4.给予承租人在政策和住房管理上的话语权；5.宜居性，提高并维护社区的生活质量；6.提供住房和生活照顾。


围绕这6个基本任务，不同地区的住房协会根据区域情况制定自己的投资组合。有的住房协会倾向于扩张投资区域；有的倾向于将投资分配到相对穷困的社区，通过翻新、拆迁和新建来提高存量房的质量，并增加自有住房，在较富裕地区则增加社会租赁住房；有的住房协会位于正在重建的地区，它的存量房要尽可能坐落在具有吸引力的社区，以有利于出售；有的在行政区运营，但存量房相当大的比例是位于偏远位置的小户型，它则会通过拆迁和出售减少位置不好的资产，再新建大户型的房屋和适合小家庭的房屋。


值得一提的是，提高和维持住房协会所有的房屋所在地区的宜居性，作为一项单独的公共任务于1997年被荷兰社会住房法令所规定。宜居性包含了居民对于他们周围居住环境的社会和物质质量以及条件和安全性所作的评估。


住房协会可用来改善和维护社会宜居性的方法有收购、销售、拆迁、建造、翻建或维修住房和其他建筑物。虽然这些投资也有助于提高社区的生活质量，但主要目的在于改善存量房的实体质量。

荷兰阿姆斯特丹。

共享收益和优先回购权


荷兰的社会租赁部门比邻近国家要大，而低收入家庭拥有自己住房的比例却相对较低。这种现象很大程度上是由于过去社会租赁部门的强势地位所造成的，其间很多中低收入家庭一直在追求拥有自己的住房。


由于相对较低的租金和以收入为基础的租金补贴，以及1990年代房产价格大幅提高和住房房贷额度逐渐减少，从社会租赁部门转换到住房自有部门的门槛变得越来越高。由于许多住户在购买住房后会减低其经济能力，所以即使收入增加，他们也仍然会选择住在社会租赁住房里。


2002年，鹿特丹的Woobron住房协会提出了“客户选择”概念，并在2003年将其改名为Te Woon。Te Woon项目为租户和寻房者提供一个可以选择自己喜好的居住形式，以及以单独所有或共有购房的机会。


现租户和新住户可以选择的居住形式包括传统的租赁协议；为期5年或10年的固定租赁；在Koopgarant（Woobron创立的买房经纪基金）项目下，以7.5折购买住房（新住宅可有33.3%的折扣率），与一个回购保证，可持有房产增值部分的50%；以市场价值购买住房，而住房协会有优先回购权。


从那以后，已经有超过100个住房协会，通过Woobron创办的Koopgarant基金获得了执行项目的授权，并有几十家住房协会采纳了这个项目。


Koopgarant使低收入住户以较低的价格、较小的风险从社会租赁部门转入业主居住者部门，并且不需要花费转移的费用。


住房协会对不合格住房的定义是，任何住房协会的介入只能产生少量价值或没有附加值的住房。这些房子通常价格昂贵，或者不在管理范围。


不适合出售的存量房包含预期寿命有限，15年内就要进行翻新或者进行大规模重建，或者出售会造成住房存量的分割与复杂的重建方案。


此外，有Te Woon标签的住房可以整批提供给租户，或在情况改变后提供给寻房者。


根据代尔夫特研究中心的研究统计，从2003年到2007年，Woobron住房协会在Te Woon项目中提供了约14000套住房，占总住房数的33%。至2006年底，通过Koopgarant基金出售的住房有4086套，通过优先回购权出售了233套。

回购保证和优先回购权，为住户和住房协会提供了双向保证。根据荷兰中央统计局7月公布的数据，荷兰土地注册处6月现房销售共注册有21686套；2017年上半年共计114281套，同比增长约25%。


荷兰住房协会的资本是围绕它的资产价值运行的。存量房具有政策价值和市场价值。政策价值，是指未来所有租金收益的现金价值（扣除维修运营费用），属于自由使用的资本，并且包含了避免住房协会陷入财务危机的缓冲价值。


政策价值和市场价值的差距是潜在存在的，比如大多数住房要在住户使用后一段时间才会空出来，政策限制这部分价值不能用来投资。


Koopgarant的销售使得资产可以变现，而且住房可以在一段时间后回归到住房协会的投资组合中。这就产生了额外的资金来建设改造住房，或提供房租补贴，或其他公共任务。社会租赁住房的销售不只会改善生活氛围，也会使社区人口更混合而避免出现贫民窟。