荷兰房价最近会下跌吗？钱存银行都亏！看看荷兰各个专家们怎么说

相信不少小伙伴们已经看了前几天推送的“2019年全球房产泡沫指数排行榜曝光！荷兰这个城市名列第三”文章，没错，里面提到的荷兰城市就是荷兰首都阿姆斯特丹。



最近一段时间，阿姆斯特丹的平均房价已经下降，并且不是小打小闹，这次下降幅度达到了3.8％。根据荷兰房地产协会(NVM)的数据显示，与2018年第二季度相比，房屋销售数量明显增加。这是房屋市场正在降温，还是说房价甚至有可能出现持续下跌的迹象呢？另外，阿姆斯特丹通常都是荷兰住房市场的先行者，因此它也成为了一个很有价值的预测性指标。

阿姆斯特丹房价

然而，对于平均房价这种下降的解释很简单：在（价格昂贵的）中心城区以外出售了更多的房屋，就平均价格而言，这些房屋要便宜很多，比如介于25万到40万欧元之间。而这就是阿姆斯特丹平均房价下跌的原因。同时值得注意的是，在阿姆斯特丹待售房屋数量急剧增加了近50％，目前总共约有4000套房屋正在出售。

供应的扩大意味着阿姆斯特丹现在的住房市场并不像一年前那么紧张，潜在买家也已经注意到市场上有更多的房子。当地的NVM经纪人表示，看房者（平均10人）和欲购买者（平均3-4人）都变少了。但是荷兰许多房屋卖家对这样的数字仍然感到满意。



与市中心外的房屋相比，市中心的房屋价格快速上涨势头不再。阿姆斯特丹房地产市场的价格似乎已经触顶了。

阿姆斯特丹如今的情况，在传统上可以到预测未来几年荷兰房地产市场的全国趋势。危机后价格上涨的压力将如野火般蔓延，先是在兰斯塔德地区(荷兰核心城区，包含四大城市等)，然后是荷兰的其他地区。

其他主要城市和全国其它地区

其他大城市的价格有所上涨，但上涨速度没有以前那么快，从荷兰统计局(CBS)和土地注册处那里的数据也印证了这一点。这些数据是基于公证人的财产转移（而NVM则是基于销售时间的数据，时间会更早一些，可能相差几周甚至几个月），即使从这里面也可以看到是趋于平稳的。

近年来房价的上涨幅度较大，2019年第二季度的房屋现在仍然比上一年要高得多。在大城市，乌特勒支的价格上涨了9.7％。鹿特丹和海牙的房屋价格也高出超过9％，而全国平均水平为7.2％。

荷兰正在降温

荷兰其他地区的房价虽然仍在继续上涨，但速度已经比以前有所放缓了。代尔夫特理工大学住房系统教授Peter Boelhouwer预计，荷兰的房价将在一年半到两年内稳定下来。“阿姆斯特丹和其他主要城市总是略微领先于荷兰其他地区。价格不但上涨得更快，而且下降也降得快。”

根据NVM主席Ger Jaarsma的说法，这一切都是“销售的好时机”的信号。根据销售数据，他并不是唯一一个这么认为的人。上个季度，荷兰全国近39,200户房屋易手，比往年增加了2％。许多投资者也认为现在是出售的好时机。当然，这同样的也为潜在买家提供了更多的选择、更多的时间和更多的谈判空间。



在售的新修房屋减少了

与现有房屋出售数量相比，新修建房屋的出售量下降了13％。

NVM董事长Ger Jaarsma将此归咎于高房价的下跌。新修建的房屋的平均价格上涨至387,000欧元，上涨了17％，他表示：“新修建房屋比连续两个季度的平均房屋价格贵80,000欧元。通常情况下，这两类房屋之间的价格差异大约为20,000欧元。”

这样的高房价是人工、建筑和土地成本高企的结果。政府措施方面，如零排放建设和可持续性发展策略，也有一定的影响力。“政府采取的措施正在推高房价，并对房地产市场产生反作用。新房购买人群正在萎缩。”

抵押贷款利率仍在下降

当前正在下降的就是抵押贷款利率。过去一个月，利率再次略有下降。荷兰抵押贷款市场上至少有26家提供商在7月份将抵押贷款利率降低了一倍或好几倍。特别是，期限较长利率的下降。

NHG的10年期固定抵押贷款的平均利率现在为1.5％。20年期的利率，平均约为2.1％，而30年期的利率略高，平均为2.4％。如果没有NHG（国家抵押担保）贷款利率会更高一些。



房屋市场初入者

首次购房者看上去受益于低利率，但是由于供应量有限（现在正在放松）和价格较高，他们仍然很难找到合适的房屋。他们最好的选择是适应较小的房屋或搬到更便宜的地区。

但对于那些已经拥有房屋抵押贷款的人来说，反而可以从低抵押贷款利率中受益。由于房价上涨如此之快，抵押贷款的风险溢价不再是必要的。因此，许多房主有资格现有抵押贷款中享受到降低了的利率。

新措施

遥想未来的日子，降息结束的日子也尚未到来。欧洲央行（ECB）行长更是对经济的未来感到担忧，并希望提出新的刺激措施。

一是调整利率，最重要的利率已经为负（-0.4％），预计还会进一步下降。这就对购房者是有利的，因为抵押贷款利率通常也会遵循这一条线。

而这对储蓄者来说则是个坏消息，因为这意味着存钱几乎没有收益。最高存款利率现在为0.27％（Bunq银行），最低0％（Triodos银行）。在大银行，你仍然可以获得0.03％的利息。或许我们将迎来第一家提供负利率的银行，那或许可能只是时间的问题。

而这意味着，存个钱还要亏钱的。事实上，现在你已经在已经在浪费你的钱了。现在荷兰的通货膨胀率约为2％，而你的本金（超过30k）需要缴纳的政府税约为0.5-1％（这取决于储蓄金额），这意味着你钱放着不用每年的损失约为3％。

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